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Der Besitz von Anteilen an Real Estate Investment Trusts (REITs) kann eine bemerkenswerte Quelle für passives Einkommen sein. Dies gilt derzeit umso mehr, da die meisten dieser Aktien mit einem erheblichen Abschlag und hohen Dividendenrenditen gehandelt werden.
Ich schaue nur rüber FTSE 350es gibt viele Möglichkeiten, die es zu erkunden und zu diversifizieren gilt, darunter:
- Supermarkt-Einkommens-REIT (LSE:SUPR) – 7,8 %
- Primäre Gesundheitseigenschaften – 7,4 %
- Arbeitsbereichsgruppe – 7,4 %
- Land Securities Group – 7 %
- LondonMetric-Eigenschaft – 6,8 %
Ist es also jetzt an der Zeit, REITs zu einem passiven Einkommensportfolio hinzuzufügen?
Warum sind REITs so günstig?
Als Schnell-Crashkurs ist ein Real Estate Investment Trust eine besondere Form der Unternehmensstruktur. Diese Unternehmen besitzen und verwalten ein Portfolio von Mietobjekten. Diese Miete wird dann eingezogen und über Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Und solange 90 % der Nettoerträge ausgezahlt werden, unterliegen REITs keiner Körperschaftssteuer.
Bitte beachten Sie, dass die steuerliche Behandlung von den individuellen Umständen jedes Kunden abhängt und sich in Zukunft ändern kann. Der Inhalt dieses Artikels dient ausschließlich Informationszwecken. Es handelt sich dabei weder um eine Steuerberatung, noch handelt es sich um eine solche.
Natürlich ist eine Investition in Immobilien mit Risiken verbunden. Und das prominenteste Thema sind derzeit die Zinssätze.
Für REITs wird es nicht nur teurer, ihr Portfolio zu erweitern, sondern auch die Kosten ihrer bestehenden Schulden steigen. Da 90 % der Nettomieteinnahmen ausgezahlt werden, sind diese Unternehmen schließlich fast immer auf Fremdfinanzierung angewiesen, um ihr Wachstum zu finanzieren.
Mit einem hoch Leveraged-Bilanz ist in Ordnung, solange die Mieteinnahmen zur Deckung dieser Verbindlichkeiten ausreichen. Wenn jedoch die Cashflows gestört werden, könnten REITs gezwungen sein, einige ihrer Immobilien mit einem Abschlag zu verkaufen, was den Shareholder Value zerstören würde. Und das ist derzeit einer der Hauptgründe für die Nervosität der Anleger.
Welche REITs kaufen?
Obwohl die Zinssätze stetig sinken, bleibt dieser Risikofaktor für viele dieser Unternehmen weiterhin bestehen. Deshalb sind die Erträge so hoch.
Aber in einigen Fällen haben die Unternehmen das finanzielle Stärke um den Sturm zu überstehen. Und die Identifizierung dieser Spitzenreiter bei weiterhin hohen Renditen öffnet die Tür zu sagenhaften potenziellen Anlagerenditen.
Schauen wir uns vor diesem Hintergrund den derzeit großzügigsten Vermieter im FTSE 350 an – den Supermarket Income REIT.
Wie der Name schon sagt, vermietet das Unternehmen ein Portfolio von Einzelhandelsgeschäften, die von einigen der größten Namen der Branche genutzt werden, darunter Tesco, Sainsbury’sMorrisons, Waitrose und Aldi.
Diese Mietverträge dauern in der Regel Jahrzehnte statt Jahre. Und seit 2017 kann sich die Gruppe über eine 100-prozentige Auslastung und eine 100-prozentige Mieteinnahme freuen. Und da viele seiner Mietverträge eine jährliche, an die Inflation gekoppelte Erhöhung beinhalten, wurden die Dividenden in den letzten sieben Jahren jedes Jahr erhöht.
Doch trotz der robusten Natur der Cashflows reichen diese derzeit tatsächlich nicht aus, um Dividenden zu decken. Und dies hängt größtenteils mit dem zusätzlichen Druck höherer Zinssätze zusammen, der seine Schulden problematisch macht.
Angesichts der stetig sinkenden Zinssätze scheint das Management jedoch zuversichtlich zu sein, dass sich diese Dynamik bald ändern und das Problem der Dividendendeckung gelöst werden wird, während die Cashflows im Laufe der Zeit weiter wachsen.
Das Endergebnis
Die hohe Rendite des Supermarket Income REIT geht mit einem hohen Risiko einher. Aufgrund der erheblichen Hebelwirkung könnten die Dividenden des Unternehmens auf der Kippe landen, wenn die Zinsen im nächsten Jahr nicht wie erwartet sinken. Dieser Mangel an passiver Einkommenssicherheit klingt nicht besonders verlockend, daher sollte man ihn im Moment vielleicht nicht in Betracht ziehen. Aber zum Glück gibt es viele andere, stärkere Optionen, die es zu erkunden gilt.
