Wir hassen es, Spielverderber zu sein, aber wenn Sie schon einmal von der Idee einer 50-jährigen Hypothek gehört haben, fangen Sie gleich jetzt damit an, tief durchzuatmen.
Es gibt viele, viele Fragen zur Idee und Probleme, die es zu bewältigen gilt. Und für viele potenzielle Kreditnehmer ergibt die Idee keinen Sinn.
Präsident Trump brachte die Idee am Wochenende in Umlauf, nachdem Bill Pulte, der Leiter der Federal Housing Finance Agency, ihm die Idee am Samstag vorgeworfen hatte.
Der Vorschlag würde einen Kredit zur Verfügung stellen, der in 50 Jahren zurückgezahlt werden könnte. Vermutlich könnte die längere Laufzeit sinnvoll sein, wenn sie niedrigere monatliche Tilgungs- und Zinszahlungen bedeuten würde.
Dies setzt jedoch voraus, dass Sie einen Kredit mit einem Zinssatz erhalten, der dem eines 30-jährigen Festzinskredits ähnelt, derzeit etwa 6,34 %. (Das traditionelle Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren wurde erstmals 1934 eingeführt.)
Nehmen wir also an, Sie kaufen ein Haus für 365.000 $ mit einer Anzahlung von 15 % (54.750 $).
Bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren würde das eine monatliche Kapital- und Zinszahlung von 1.908,25 $ bedeuten. Bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von 50 Jahren würde dies einer Zahlung von 1.688,46 US-Dollar entsprechen, was einer Ersparnis von etwa 11,5 % entspricht.
Einen Zinssatz nahe dem Marktwert für 30-jährige Hypotheken anzustreben, meinte Präsident Trump während einer Fox News-Sendung am Montag. „Alles, was es bedeutet, ist, dass Sie weniger pro Monat zahlen“, sagte Trump.
Klingt großartig – aber hier ist das „Aber“. Und es ist ein großes Problem.
Hypothekendarlehen werden auf dem sogenannten Sekundärmarkt an Investoren verkauft. Dadurch wird das Bargeld eines Kreditgebers wieder aufgefüllt, um mehr Kredite zu vergeben. Die mit Abstand größten Käufer von Hypotheken sind Fannie Mae, gegründet in den 1930er Jahren, und Freddie Mac (FMCC), gegründet 1970.
Laut Michael Highsmith, Rektor und Executive Vice President des Mississippi College in Clinton, Mississippi, würde der Sekundärmarkt einen höheren Zinssatz für ein 50-jähriges Darlehen verlangen. Highsmith ist ein ehemaliger Professor für Immobilienfinanzierung an der Mississippi State University.
Warum ein höherer Tarif? Denn die Laufzeit des Kredits wäre so viel länger und das Risiko höher. Wie viel höher müsste der Zinssatz für Anleger sein?
Wie viel mehr? Zumindest einen ganzen Prozentpunkt, sagte Highsmith. Es könnten sogar 1,5 Prozentpunkte sein. Und wenn man einen Zinssatz von 7,34 % anwendet, beläuft sich die Zahlung für einen Kredit mit einer Laufzeit von 50 Jahren auf etwa 1.948 US-Dollar pro Monat.
So viel zur geringeren Bezahlung.
Hier sind die anderen Probleme, die Highsmith sieht:
Vorbehalte für den Hauskäufer
Sie zahlen. Und zahlen. Und zahlen. Eine Laufzeit von 50 Jahren bedeutet, dass es viel länger dauert, Eigenkapital für Ihr Zuhause aufzubauen. Für viele Hausbesitzer ist die Tilgung einer Hypothek wie Bausparen. Bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von 50 Jahren würde der Kreditsaldo bei 7,34 % nach 30 Jahren immer noch etwa 245.000 US-Dollar betragen. Bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren würden Sie die Immobilie unentgeltlich besitzen.
Hypothekenversicherung. Die meiste Zeit würden Sie die Hypothekenversicherung bezahlen, sagt Highsmith. Für sogenannte konventionelle Kredite mit einer Beleihungsquote von mehr als 80 % ist eine private Hypothekenversicherung mit monatlicher Zahlung erforderlich. Bei unserem 50-jährigen Darlehen würde es 13 Jahre dauern, bis das Beleihungsverhältnis unter 80 % sinkt. Bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren würde die Laufzeit 4,5 Jahre betragen.
(Wenn Sie eine Hypothek mit einem von der Federal Housing Administration versicherten Darlehen UND Ihrer Anzahlung von 10 % des Preises oder weniger finanzieren, ist die Hypothekenversicherungszahlung so lange fällig, wie Sie das Darlehen haben.)
Sie zahlen deutlich mehr Zinsen. So funktionieren die Zahlen in unserem Beispiel des Hauskaufs im Wert von 365.000 $ und der Hypothek im Wert von 310.250 $. Bei einer Laufzeit von 30 Jahren zahlen Sie über die Laufzeit des Darlehens Zinsen in Höhe von 383.996 US-Dollar. Kosten für den freien Besitz der Immobilie: 694.246 $. Bei einem Darlehen mit einer Laufzeit von 50 Jahren verdoppeln sich die Zinszahlungen nahezu auf insgesamt 716.741 US-Dollar. Das heißt, Sie werden theoretisch 1,026 Millionen US-Dollar ausgeben, um das Haus frei und unbezahlt zu besitzen.
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Vorbehalte für den Kreditgeber
Die Länge erhöht das Risiko. Mit zunehmender Kreditlaufzeit steigt das Ausfallrisiko. Aus diesem Grund könnte eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren jetzt einen Zinssatz von 5,8 % haben, während eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren 6,34 % kostet.
Immobilienwerte können sinken. Der Immobilienwert des für 50 Jahre finanzierten Hauses kann über die Laufzeit des Darlehens deutlich sinken, sagt Highsmith. Einige mögliche Gründe? Eine lokale Wirtschaft kann sinken; Der Eigentümer darf die Immobilie nicht aufwerten, um ihren Wert zu steigern. oder das Haus befindet sich möglicherweise in einer Nachbarschaft oder Gemeinde, die sich verschlechtert.
Vorauszahlungsrisiko. Die perfekte Hypothek für einen Kreditgeber ist eine, die zum Anfangszinssatz vollständig abbezahlt ist. Die meisten Familien ziehen alle sieben bis zehn Jahre um und zahlen in der Regel ihre Hypotheken ab, wenn sie ihre Häuser verkaufen, und verwenden den Erlös zur Finanzierung ihrer nächsten Häuser. Oder wenn die Zinsen sinken, refinanzieren sie sich, um ihre Zahlungen zu reduzieren. Das ist gut für die Kreditnehmer, nicht so gut für die Kreditgeber.
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Wird sich die 50-jährige Hypothek jemals durchsetzen?
Wir haben einige der Probleme festgestellt. Wir müssen auch beachten, dass ein Darlehensvorschlag mit einer Laufzeit von 50 Jahren dank des Dodd-Frank-Gesetzes von 2010 die Zustimmung des Kongresses erfordern würde. Das Gesetz führte nach der Finanzkrise 2007–2009 zu umfassenden Reformen der Finanzbranche.
Nach dem Gesetz erfüllt eine Hypothek mit einer Laufzeit von 50 Jahren derzeit nicht die Definition einer qualifizierten oder konformen Hypothek. Gemäß den von der Federal Housing Finance Agency, Fannie Mae und Freddie Mac festgelegten Regeln:
- Die Höhe der Hypothek ist begrenzt.
- Die Laufzeit beträgt maximal 30 Jahre.
- Käufer müssen über eine gute Kreditwürdigkeit verfügen.
- Hauskäufer müssen Schulden-Einkommen-Standards erfüllen.
- Anzahlungen sind erforderlich.
Fannie Mae und Freddie Mac konnten die 50-jährigen Kredite also nicht kaufen.
Dabei könnte es sich um eine Idee handeln, die veröffentlicht wurde, bevor sie ordnungsgemäß untersucht wurde. Tatsächlich berichtete Politico, dass Pulte Trump die Idee bei einer Veranstaltung in Florida vorwarf und Trump gefiel sie. Aber keiner der Männer schien die Komplexität der Idee zu verstehen.
Pulte und die FHFA spielen auch mit einer tragbaren Hypothek, die man von Grundstück zu Grundstück übertragen könnte, aber das hat seine eigene Komplexität.
Schließlich können Sie eine Hypothek mit einer Laufzeit von 40 Jahren aufnehmen, diese gefällt den Kreditgebern laut Bankrate.com jedoch nicht besonders gut, und auch die Nachfrage seitens der Verbraucher ist nicht groß.
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