Investing.com – Morgan Stanley wurde am Donnerstag von „Untergewichtet“ auf „Gleichgewichtung“ heraufgestuft und beendete damit die fast zwei Jahre andauernde pessimistische Einschätzung von Deutschlands größtem Wohnimmobilienvermieter, da Analysten einen möglichen Schuldenabbau unter einem neuen Vorstandsvorsitzenden und die Positionierung der Aktie im Rahmen einer breiteren Anlegerinitiative hin zu physischen Vermögenswerten anführten, die als widerstandsfähig gegen Störungen durch künstliche Intelligenz gelten.
Der Broker setzte ein Kursziel von 30 Euro für die in Frankfurt notierte Aktie, die am 17. Februar bei 27,43 Euro gehandelt wurde, was einem Aufwärtspotenzial von etwa 9 % entspricht. Die Konsens-Preiszielspanne liegt laut den im Bericht zitierten Refinitiv-Daten zwischen 23,50 und 52,90 Euro.
Die Analysten von Morgan Stanley begründeten die Hochstufung teilweise mit dem, was sie HALO (Heavy Assets Low Obsoleszenz) nennen, einem Anlagethema, das bei globalen Fondsmanagern zunehmend an Bedeutung gewinnt, da sich die durch KI bedingte Umwälzung branchenübergreifend beschleunigt.
Sie argumentierten, dass das Vonovia-Portfolio an einkommensschwachen Wohnungen mit regulierten Mieten in diesem Szenario ein geringes Veralterungsrisiko berge.
Laut FactSet-Positionierungsdaten vom September 2025 sind europäische Immobilien nach wie vor der am stärksten unterbewertete Sektor unter den globalen Long-Only-Fonds und liegen im Vergleich zu allen anderen erfassten europäischen Sektoren deutlich unter der gleichen Gewichtung.
Die andere Säule des Upgrades ist eine Analogie zur Amtszeit von Luka Mucic bei der Vodafone Group. Zwischen September 2023 und Ende 2025 halbierte Mucic die Nettoverschuldung von Vodafone von rund 42 Milliarden Euro, vor allem durch den Verkauf nicht zum Kerngeschäft gehörender Regionen.
Analysten sagten ein ähnliches Spielbuch bei Sie riechenVermögenswerte außerhalb Deutschlands zu verkaufen, um die Verschuldung deutlich zu reduzieren, könnte die Aktie neu bewerten.
Sie erkannten die Unsicherheit hinsichtlich der Bereitschaft zu solchen Veräußerungen und der Machbarkeit angesichts der aktuellen Immobilienmarktbedingungen an. Vonovia wird voraussichtlich am 19. März die Ergebnisse für das Gesamtjahr 2025 veröffentlichen.
Das Upgrade bedeutet kein einwandfreies Gesundheitszeugnis. Analysten nannten einen hohen Verschuldungsgrad, eine niedrige Eigenkapitalrendite und die anhaltende Unklarheit hinsichtlich der Definition der Kennzahlen „Gewinn pro Aktie“ und „Dividende pro Aktie“ als anhaltende Bedenken.
Das Kursziel von 30 € ist mit einem Abschlag von 40 % auf den geschätzten Nettoinventarwert im Jahr 2026 festgelegt und spiegelt das wider, was Morgan Stanley als eine doppelte Herausforderung bezeichnete: niedrige Gesamt-NAV-basierte Renditen gegenüber hohen Eigenkapitalkosten, verstärkt durch eine erhöhte finanzielle Verschuldung. Der langfristige Basisrabatt, den Morgan Stanley für steuerzahlende Immobilienunternehmen anwendet, beträgt 10 %.
Das Bull-Case-Szenario von 45 €, eine Wahrscheinlichkeit von etwa 1,1 % laut Optionsmarktdaten vom 17. Februar, geht von niedrigeren Anleiherenditen oder wesentlichen Vermögensverkäufen in Schweden oder Österreich aus, die den NAV-Abschlag auf etwa 20 % drücken.
Der Bärenszenario von 20 € mit einer Wahrscheinlichkeit von etwa 17,3 % geht davon aus, dass die Renditen deutscher Bundesanleihen steigen und die Kapitalwerte des Portfolios im Vergleich zum Basisszenario um 10 % sinken.
Morgan Stanleys EPS-Schätzung für 2026 von 1,76 € liegt unter dem Konsensdurchschnitt von 2,09 € und deutlich unter dem oberen Ende von 4,62 €. Was die Dividende betrifft, prognostiziert die Bank 1,10 € pro Aktie, während die Konsensspanne zwischen 1,26 und 1,65 € liegt.
Unabhängig davon behielt die Bank eine Nettountergewichtung des europäischen Büroengagements bei und deckte 13 Aktien mit bedeutendem Büroengagement ab, wobei sie mit sieben Untergewichtungen und vier Übergewichtungen bewertet wurde.
Bei US-Büro-REITs hat sich das Preis-FFO-Verhältnis in den letzten Jahren aufgrund der Einführung von Heimarbeitsplätzen in der Pandemiezeit und der neueren KI-bedingten Nachfrageunsicherheit etwa halbiert.
Bei den Bewertungen europäischer Büroimmobilien kam es nicht zu einer vergleichbaren Herabstufung, eine Lücke, die die Analysten als potenzielles Risiko für die Zukunft bezeichneten.
Im Hinblick auf den breiteren europäischen Immobiliensektor behielt Morgan Stanley eine attraktive Brancheneinschätzung bei und verwies auf günstige Bewertungen, eine schwache Positionierung, eine verbesserte Kapitalverfügbarkeit sowohl auf den Schulden- als auch auf den Aktienmärkten sowie eine erhöhte M&A-Aktivität.
