Amerikaner stehen nach unerwarteten Immobilienmarktnachrichten vor einer Entscheidung

Seit Jahrzehnten sind Immobilien für Amerikaner eine der zuverlässigsten Möglichkeiten, langfristig Vermögen aufzubauen. Es belohnt Geduld, erfordert nur einen Bruchteil des Kaufpreises in bar und gibt den Eigentümern die direkte Kontrolle über einen Vermögenswert, der in der Vergangenheit an Wert gewonnen hat.

Dieser Weg ist im Jahr 2026 komplizierter geworden. Der durchschnittliche 30-jährige Festhypothekenzins liegt demnach bei etwa 6,51 % Freddie Macausgehend von einem jüngsten Tief von 5,98 % Ende Februar, und das schnelle Preiswachstum, das den Markt in den letzten fünf Jahren größtenteils geprägt hat, hat begonnen, sich abzukühlen.

Der neueste Schnappschuss kam am Dienstag an, als der Nationaler Maklerverband berichtete, dass die ausstehenden Hausverkäufe im April gegenüber dem Vormonat um 1,4 % zunahmen und 3,2 % über dem Vorjahresniveau lagen. Angesichts der erhöhten Kreditkosten und des nachlassenden Preiswachstums rechneten nur wenige damit, dass die Käufer in diesem Frühjahr zuschlagen würden, was den Anstieg zu einer Überraschung machte. Doch die Zahlen darunter zeigen, dass die Wertschätzung immer noch an Fahrt verliert.

Tage später, in der Freitagsfolge der BiggerPockets-Podcastdrehte sich die Diskussion um eine andere Art und Weise, Kapital einzusetzen. Dave Meyer, Chief Investment Officer von BiggerPockets, war Gastgeber von Will Smith, Moderator des Acquiring Minds-Podcasts, der für den Kauf kleiner Unternehmen plädierte.

„Der Kauf kleiner Unternehmen hat sich in den letzten Jahren zu einer beliebten Alternative oder, wie ich sagen würde, zu einer beliebten Ergänzung zu Immobilieninvestitionen entwickelt“, sagte Meyer.

Für Amerikaner, die über Kapital verfügen, das sie einsetzen können, wirft das eine echte Frage auf: Weiter auf Immobilien setzen oder stattdessen Geld in ein Unternehmen stecken?

Was die neuesten Wohnungsdaten von NAR zeigen

Der Pending Home Sales Index, ein zukunftsgerichteter Indikator, der Vertragsunterzeichnungen vor Vertragsabschluss verfolgt, stieg im April um 1,4 % und schloss nach Angaben der National Association of Realtors um 3,2 % höher als ein Jahr zuvor.

Melissa Dittmann Tracey berichtete für NAR, dass die Erholung einige Ökonomen überrascht habe, da viele damit gerechnet hatten, dass die Kaufsaison im Frühjahr gedämpft bleiben würde. Die Vertragsunterzeichnungen stiegen im Nordosten mit einem Plus von etwa 7 % am schnellsten, wobei der Raum Boston einen Großteil der regionalen Stärke ausmachte.

Andere Ecken des Marktes erzählten eine ähnliche Geschichte. Demnach verkauften Bauherren im März 7,4 % mehr neue Einfamilienhäuser als einen Monat zuvor, eine Zahl, die ebenfalls 3,3 % über dem Vorjahresniveau lag US-Volkszählungsamt Daten. Diese Daten zeigen, dass trotz schwieriger Bedingungen immer noch Käufer auftauchen.

Was sich geändert hat, ist das Tempo des Preiswachstums. Die Werte für Bestandsimmobilien stiegen im April im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht um 0,9 %, was eine deutliche Verlangsamung gegenüber der starken Aufwertung der letzten Jahre darstellt. Die Preise bleiben im größten Teil des Landes stabil, wobei 71 % der 235 Metro-Märkte, die NAR verfolgt, im ersten Quartal Zuwächse verzeichnen konnten, aber die routinemäßigen zweistelligen Sprünge, die die Zeit nach der Pandemie kennzeichneten, sind selten geworden.

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Schnäppchen aufgrund von Zwangsvollstreckungen sind ebenfalls rar, da Notverkäufe nur 2 % der Aktivitäten im April ausmachen. Auch der Wettbewerb ist nicht verschwunden, da die typische Auflistung immer noch durchschnittlich 2,5 Angebote hervorrief.

Die Erkenntnis für Anleger ist, dass der Markt weiterhin widerstandsfähig ist, sich aber nicht länger auf Wertsteigerungen verlässt, um die schwere Arbeit zu erledigen. Diese Verschiebung führt dazu, dass immer mehr Käufer fragen, wo ein neuer Dollar Kapital am besten eingesetzt werden kann, und in der BiggerPockets-Folge bezeichnete Meyer Immobilien und kleine Unternehmen als enge Cousins.

„In unserer Branche kauft man eine Immobilie, vermietet sie, führt sie gut, macht Gewinn und wiederholt sich“, sagte Meyer. „Ähnlich ist es mit kleinen Unternehmen. Aber diese kleinen Unternehmen sind so etwas wie Mietobjekte auf Steroiden, zumindest was den Cashflow angeht, den sie generieren können.“

Was der Kauf eines Unternehmens für Investoren bedeuten könnte

Die von Meyer angesprochene Alternative hat in Unternehmerkreisen einen Namen: ETA oder Entrepreneurship through Acquisition. Anstatt ein Unternehmen aus dem Nichts zu gründen, kauft ein Käufer ein Unternehmen, das bereits Kunden, Umsatz und eine Erfolgsbilanz hat.

„ETA, Unternehmertum durch Akquisition … ist die Idee, Unternehmer oder Geschäftsinhaber zu werden, indem man ein bestehendes Unternehmen kauft, anstatt eines von Grund auf neu zu gründen“, sagte Smith.

Die Mathematik ist Teil des Appells. Kleine Unternehmen werden oft mit dem Drei- bis Vierfachen ihres Jahresgewinns gehandelt, was weit unter dem liegt, was Anleger für einkommensbringende Immobilien zahlen. Ein Käufer benötigt in der Regel nur etwa 10 % des Kaufpreises in bar über ein Small Business Administration-Darlehen, und selbst dieses Eigenkapital kann von externen Investoren aufgebracht werden. Eine Welle ausscheidender Babyboomer-Besitzer ohne Nachfolgepläne erweitert das Angebot an verfügbaren Unternehmen.

Smith äußerte sich direkt zu den Kompromissen. Der Kauf eines Unternehmens sei keine passive Investition und er warnte, dass dieser Weg oft überverkauft sei.

„Das ist sehr aktiv“, sagte er. „Und es ist nicht nur 40, 50, 60 Stunden pro Woche aktiv, es ist auch wirklich hart.“

Der Wettbewerb um Qualitätsangebote ist real, und Smith sagte, der sogenannte Silber-Tsunami der Boomer-Verkäufe sei teilweise ein Hype. Für diejenigen, die sich ohne Arbeitsaufwand für die Rendite interessieren, wies er auf einen ruhigeren Weg hin: 25.000 bis 50.000 US-Dollar zusammen mit jemand anderem zu investieren, der das Unternehmen kauft und leitet – obwohl dies eine umfassende Überprüfung des Betreibers erfordert.

Nichts davon verschließt die Tür zu Immobilien. Die Daten von NAR beschreiben einen Markt, der immer noch funktioniert, immer noch Käufer anzieht und immer noch Eigenkapital für Eigentümer aufbaut. Bei der Entscheidung, vor der Anleger stehen, geht es weniger darum, einen Vermögenswert aufzugeben, als vielmehr darum, welches bewährte Modell zu ihrem Kapital, ihrer Zeit und ihrer Risikobereitschaft passt.

„Ich interessiere mich persönlich für ETA und denke viel darüber nach“, sagte Meyer.

Wichtige Erkenntnisse für Unternehmer und Immobilieninvestoren im Jahr 2026

• Ausstehende Hausverkäufe übertrafen die Erwartungen: Der NAR-Index für ausstehende Hausverkäufe stieg gegenüber März um 1,4 % und lag 3,2 % über dem Vorjahreswert, eine Erholung, die nur wenige Prognostiker nach einem langsamen Frühlingsstart erwartet hatten.
• Der Anstieg der Eigenheimpreise verliert an Dynamik: Laut NAR sind die Werte bestehender Häuser im vergangenen Jahr im April geringfügig um 0,9 % gestiegen, und da notleidende Verkäufe nur 2 % aller Transaktionen ausmachen, sind die Zwangsvollstreckungsrabatte, auf die einige Käufer gewartet haben, weitgehend verschwunden.
• Der Kauf eines Kleinunternehmens ist der andere Weg: Im BiggerPockets-Podcast erläuterte Will Smith, Moderator von Acquiring Minds, Unternehmertum durch Akquisition, bei dem Käufer ein etabliertes Unternehmen erwerben. Solche Unternehmen verkaufen oft für das Drei- bis Vierfache des Jahresgewinns, wobei ein Small Business Administration-Kredit den gesamten Preis bis auf etwa 10 % abdeckt.
• ETA ist anspruchsvoll, nicht passiv: Ein übernommenes Unternehmen kann zu einem 40- bis 60-Stunden-Job pro Woche werden, warnte Smith und wies darauf hin, dass die Chance oft überverkauft werde, da der Wettbewerb um Qualitätsgeschäfte zunehme.
• Es gibt einen Weg mit geringerem Engagement: Anstatt ein Unternehmen direkt zu betreiben, können Anleger laut Smith 25.000 bis 50.000 US-Dollar in die Übernahme durch jemand anderen stecken und sich so an dem Modell beteiligen, ohne das Unternehmen zu leiten.

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