Crash-Prognosen sind in der Berichterstattung über den Immobilienmarkt mittlerweile nahezu präsent. Angesichts steigender Zwangsvollstreckungsanträge und steigender Zahlungsrückstände bei bestimmten Kreditarten haben die Schlagzeilen vielen Hausbesitzern das Gefühl vermittelt, dass ein ernsthafter Abschwung unmittelbar bevorsteht.
Die Daten stimmen jedoch nicht genau mit dieser Befürchtung überein. Die Ausfallraten bei Hypotheken bleiben unter ihrem langfristigen Durchschnitt, und die Art von Zwangsverkäufen, die den letzten Immobilienzusammenbruch im Jahr 2008 kennzeichneten, ist nicht eingetreten. Das heißt aber nicht, dass das Bild vollkommen sauber ist, und derselbe Risikobericht, der Crash-Ängste zurückweist, weist auch auf eine bestimmte Ecke des Marktes hin, in der sich tatsächlich Druck aufbaut.
In der Mai-Ausgabe 2026 des BiggerPockets Immobilien-Podcast In seinem monatlichen Immobilienmarkt-Update widmete Chief Investment Officer Dave Meyer seinen wiederkehrenden Risikobericht der Crash-Frage und ging direkt darauf ein.
„Damit es zu einem Absturz kommt, müssen die Leute Panikverkäufe starten oder durch Zwangsvollstreckungen oder ähnliches zum Verkauf gezwungen werden“, sagte Meyer. „Das passiert nicht.“
Was Daten über einen möglichen Zusammenbruch des Immobilienmarktes aussagen
Meyers zentrales Argument ist, dass das in den Medien kursierende Crash-Narrativ nicht durch die zugrunde liegenden Daten gestützt wird. Er verwies insbesondere auf die weit verbreitete Behauptung, dass eine Flut neuer Angebote dabei sei, den Markt zum Erliegen zu bringen.
„Ich weiß, dass das Narrativ in den Medien lautet: ‚Es stehen noch so viele Häuser zum Verkauf. Der Lagerbestand geht durch die Decke. Es wird einen Absturz geben.‘ Nicht wirklich. „Das ist nicht das, was die Daten tatsächlich sagen“, sagte Meyer.
Den klarsten Beweis liefern nach Ansicht von Meyer die Daten zur Hypothekenausfälle. Unter Berufung auf Zahlen aus der Analytik Interkontinentaler Austausch Im veröffentlichten Bericht stellte er fest, dass die landesweite Kriminalitätsrate bei 3,72 % liege, während der langfristige Durchschnitt aus dem Jahr 2000 bei 4,54 % liege. Damit liegt der aktuelle Zinssatz etwa 80 Basispunkte unter seinem historischen Normalwert. Die Zahl der Zahlungsausfälle ist gestiegen, aber Meyer bezeichnete diese Entwicklung als eine Rückkehr zur Normalität und nicht als Warnzeichen.
„Obwohl wir steigen, deuten die aktuellen Daten darauf hin, dass wir mehr von dem tun, was man eine Rückkehr zum Mittelwert nennt“, sagte Meyer. „Wir nähern uns dem langjährigen Durchschnitt.“
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Um den Unterschied zwischen den aktuellen Bedingungen und einem echten Zusammenbruch zu verdeutlichen, verglich Meyer das Tempo des heutigen Anstiegs mit dem Tempo vor dem Absturz von 2008.
„In den Jahren 2006 und 2007 stieg es innerhalb von zwei oder drei Jahren buchstäblich von 4 % auf 11 %,“ sagte Meyer. „Das ist ein rasanter Anstieg. Wir haben gesehen, dass er in vier Jahren von etwa 3 % auf 3,7 % gestiegen ist. Das ist ein ganz anderes Ausmaß von dem, worüber wir reden.“
Zusammengenommen fließen diese Datenpunkte in Meyers Gesamtschätzung ein. Er schätzte die Wahrscheinlichkeit eines Absturzes auf 10 bis 15 %, was einen leichten Anstieg gegenüber den etwa 10 % darstellt, die er zu Beginn des Jahres prognostiziert hatte, aber immer noch deutlich unter dem, was er als wahrscheinliches Ergebnis erachten würde.
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Warnzeichen für den Zusammenbruch des Immobilienmarktes
Meyers Zurückweisung der Absturzängste erfolgte mit einer klaren Ausnahme. Während das allgemeine Bild der Zahlungsunfähigkeit stabil aussieht, nannte er FHA-Kredite als den einzigen Bereich, in dem ihn die Daten wirklich beunruhigen. Die Zahlungsausfälle bei diesen Krediten sind von unter 4 % auf etwa 6 % gestiegen, und Meyer gab offen zu, wie schnell dieser Wandel vonstatten ging.
„Es geht schnell nach oben. Ich möchte das nicht beschönigen“, sagte Meyer. „Ich möchte nur ehrlich zu Ihnen sein, wir sehen, dass die Kriminalitätsrate stark ansteigt.“
Am stärksten gefährdet sind nach Meyers Einschätzung Kreditnehmer, die ab 2022 FHA-Kredite aufgenommen haben. Da FHA-Darlehen Anzahlungen von nur 3,5 % erlauben, stellte er fest, dass einige dieser Käufer nur über ein geringes Eigenkapitalpolster verfügen und in Teilen des Landes, in denen die Preise gesunken sind, ein Teil von ihnen jetzt möglicherweise mehr Schulden hat, als ihre Häuser wert sind.
Auch die Zahl der Zwangsvollstreckungen nimmt zu. Meyer zitierte Daten, aus denen hervorgeht, dass die Zahl der Zwangsvollstreckungen im Vergleich zum Vorquartal um 6 % und im Vergleich zum Vorjahr um 26 % gestiegen sei. Er räumte ein, dass diese Zahlen alarmierend klingen, wies jedoch darauf hin, dass die Zahl der Zwangsvollstreckungen immer noch unter dem Niveau vor der Pandemie liege.
Selbst in Bezug auf die Bedenken der FHA achtete Meyer sorgfältig darauf, das Ausmaß des Risikos einzuschätzen. FHA-Darlehen machen nur etwa 10 bis 11 % des gesamten Hypothekenmarktes aus, was die Ausbreitung des Schadens begrenzt.
„Wird es zu einem Kaskadeneffekt auf dem gesamten Markt kommen? Wahrscheinlich nicht“, sagte Meyer. „Zumindest die Beweise dafür sind im Moment sehr gering.“
Was seine Einschätzung ändern würde, sagte Meyer, sei eine deutliche Beschleunigung der Zwangsvollstreckungsaktivitäten oder ein Anstieg Arbeitslosigkeit. Er behauptet, dass die Daten auch ohne diese Entwicklungen seine wohlüberlegte Einschätzung des Marktes stützen und dass es sich lohnt, die Warnsignale im Auge zu behalten und sie nicht als Beweis dafür zu betrachten, dass ein Absturz bevorsteht.
Wichtige Erkenntnisse zu den Ängsten vor einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes
- Meyers Fazit zu einem Absturz: Er beziffert die Wahrscheinlichkeit auf 10 bis 15 %, was leicht über den etwa 10 % liegt, die er zu Beginn des Jahres prognostiziert hatte, und hält einen Absturz aufgrund der aktuellen Daten nicht für unmittelbar bevorstehend oder wahrscheinlich.
- Warum die Daten nicht auf einen Absturz hinweisen: Ein Absturz erfordert Panikverkäufe oder eine Welle erzwungener Zwangsvollstreckungen, und Meyer sagte, dass beides nicht passiert. Die landesweite Hypothekenausfallrate von 3,72 % liegt nach Angaben des Analyseunternehmens ICE, die Meyer zitierte, weiterhin unter dem langfristigen Durchschnitt von 4,54 %.
- Die Größenordnung ist nicht mit 2006 vergleichbar: Meyer stellte fest, dass die Zahlungsausfälle innerhalb von zwei bis drei Jahren vor dem letzten Crash von 4 % auf 11 % gestiegen sind, verglichen mit einem Anstieg von etwa 3 % auf 3,7 % in den letzten vier Jahren.
- Das tatsächliche Risiko, auf das Meyer hingewiesen hat, besteht in FHA-Darlehen: Die Zahlungsausfälle bei FHA-Krediten sind von unter 4 % auf etwa 6 % gestiegen, wobei Kreditnehmer, die ab 2022 gekauft haben, oft mit Anzahlungen von nur 3,5 %, am stärksten gefährdet sind.
- Was Meyer als nächstes schaut: Ein schnellerer Anstieg der Zwangsvollstreckungen oder ein Anstieg der Arbeitslosigkeit würden seine Besorgnis erregen, aber FHA-Darlehen machen nur etwa 10 bis 11 % des gesamten Hypothekenmarktes aus, was das Risiko einer breiteren Kaskade begrenzt.
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