Seit Jahren wird das Narrativ rund um den US-Immobilienmarkt von einem einheitlichen Thema bestimmt: In Amerika mangelt es an Häusern. Zillow war eine der lautesten Stimmen, die diese Erzählung geprägt und veröffentlicht hat Forschung Schätzungen zufolge fehlen dem Land 4,7 Millionen Wohneinheiten. Diese Zahl wurde von der US-Handelskammer bestätigt und in den Finanzmedien zitiert.
Doch eine neue Analyse des Steueranwalts und Immobilieninvestors Toby Mathis verkompliziert diese Geschichte. Mathis, der Gründer von Anderson Business Advisors und Bestsellerautor für Immobilieninvestitionen, hat die Zahl des nationalen Wohnungsdefizits in a aufgeschlüsselt Aktuelles Video und argumentiert, dass das herkömmliche Knappheitsnarrativ den entscheidenden Kontext verfehlt, insbesondere für jeden, der verstehen möchte, wo die tatsächlichen Chancen und Risiken auf dem Immobilienmarkt liegen.
„Wir haben in den Vereinigten Staaten keinen einheitlichen Wohnungsmangel“, sagte Mathis. „Wir haben einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum in begehrten Lagen.“
Die Unterscheidung ist nicht nur akademisch. Laut Mathis verändert die Art und Weise, wie Investoren, Hauskäufer und politische Entscheidungsträger den Mangel interpretieren, die folgenden Ratschläge grundlegend und stellt die große Frage falsch, ob der Immobilienmarkt für den Absturz oder für den Niedergang gebaut ist.
Was Zillows Daten zum Wohnungsdefizit zeigen
Zillows Forschung, die das Unternehmen kürzlich durchgeführt hat zitiert In einem Februar-Update wird das nationale Wohnungsdefizit auf etwa 4,7 Millionen Wohnungen geschätzt. Das sind 159.000 mehr als bei der vorherigen Bewertung. Diese Analyse weist auf eine strukturelle Lücke hin und verdeutlicht, dass die Gesamtzahl der Häuser in den USA im Jahr 2023 zwar um 1,4 Millionen gestiegen ist, dieses Wachstum jedoch nicht ausreichte, um die Nachfrage der 1,8 Millionen neuen Familien zu decken, die jedes Jahr neu gegründet werden.
Die Zillow-Zahl ist zu einer der am häufigsten zitierten Statistiken in wohnungspolitischen Diskussionen geworden, und obwohl sie zu den höchsten Zahlen zählt, steht sie nicht allein da. Freddie Mac hat das Defizit auf 3,7 Millionen Einheiten geschätzt Goldman Sachs hat es zwischen 3 und 4 Millionen beziffert. Der Nationaler Maklerverband hat eine Zahl von etwa 4 Millionen genannt, und die US-Handelskammer hat sich an Zillows Schätzung von 4,7 Millionen angepasst.
Insgesamt hat die Konstanz zwischen den großen Institutionen das Narrativ der Wohnungsknappheit sowohl in den Mainstream-Medien als auch in politischen Kreisen gefestigt. Der Konsens sorgte für Schlagzeilen über die Notwendigkeit aggressiver Bauanreize, einer Flächenreform und einer Erschwinglichkeitspolitik. Im Kern basiert jede Betonung auf der Prämisse, dass es in Amerika einfach nicht genug Häuser gibt.
Obwohl er einräumt, dass es einen Wohnungsmangel gibt, argumentiert Mathis, dass die bloßen Zahlen eine kompliziertere Geschichte erzählen, als die Schlagzeilen vermuten lassen.
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Warum das Bild der Wohnungsnot komplizierter ist
Mathis‘ Analyse beginnt mit einer einfachen Beobachtung, die selten in Schlagzeilen über Knappheit auftaucht. Er stellt fest, dass es in den USA im Jahr 2026 etwa 148 Millionen Wohneinheiten und etwa 134 Millionen Haushalte gibt. Auf dem Papier handelt es sich eher um einen Überschuss von etwa 14 Millionen Einheiten als um einen Mangel.
Der Grund dafür, dass die reinen Zahlen nicht den allgemein akzeptierten Mangel widerspiegeln, liegt laut Mathis darin, dass mehrere Kategorien von Wohneinheiten den Haushalten, die sie benötigen, tatsächlich nicht zur Verfügung stehen.
Einige Einheiten stehen leer, weil sie unbewohnbar sind. Bei anderen handelt es sich um Zweitwohnungen, Saisonimmobilien oder vom Markt ferngehaltene Investitionen. Andere sitzen in Gebieten ohne Arbeitsplätze oder lokaler Nachfrage. Mathis schätzt, dass rund 6 Millionen Häuser im nationalen Inventar ohne erhebliche Investitionen nicht sicher oder bewohnbar sind.
Mathis weist auch auf eine oft übersehene Realität hin, nämlich dass ein gesunder Wohnungsmarkt tatsächlich ein gewisses Maß an Leerstand erfordert, um zu funktionieren. Ökonomen schätzen im Allgemeinen, dass ein ausgeglichener Markt 5 bis 8 % freie Stellen benötigt, um normale Lebensereignisse wie Jobwechsel, Scheidungen, Umzüge und die anhaltende Welle von Personalabbau bei älteren Amerikanern zu bewältigen. Auf 148 Millionen Einheiten angewendet, stellt Mathis fest, dass das etwa 16 Millionen Häuser sind, die zu jedem Zeitpunkt leer sein müssten, nur damit das System funktioniert.
Bereinigt Mathis die Gesamtzahl von 148 Millionen um Leerstand und unbewohnbare Einheiten, sinkt das effektive Wohnungsangebot eher auf 126 bis 132 Millionen, was genau am Rande der Zahl von 134 Millionen Haushalten liegt.
„Haben wir einen Wohnungsmangel? Ja, aber nicht so, wie die Leute denken“, sagte Mathis.
Wichtige Erkenntnisse zur Wohnungsknappheit in den USA
- Zillow schätzt ein Defizit von 4,7 Millionen Häusern: Zillows jüngster Bericht beziffert den landesweiten Wohnungsmangel auf 4,7 Millionen Einheiten, während andere Institutionen wie Freddie Mac, Goldman Sachs und NAR im Bereich von 3 bis 4 Millionen landen.
- Rohe Zahlen zeigen einen Überschuss, keinen Mangel: Im Jahr 2026 gibt es in den USA etwa 148 Millionen Wohneinheiten und 134 Millionen Haushalte. Diese Lücke von 14 Millionen Wohneinheiten scheint oberflächlich betrachtet ein Überangebot zu sein.
- Ein funktionierender Wohnungsmarkt erfordert Leerstand: Wirtschaftswissenschaftler schätzen, dass 5 bis 8 % der Wohneinheiten zu einem bestimmten Zeitpunkt leer bleiben müssen, um normale Lebensereignisse wie Umzüge, Modernisierungen und Verkleinerungen zu ermöglichen, wodurch etwa 16 Millionen Einheiten vom effektiven Angebot abgezogen werden.
- Millionen Einheiten sind unbewohnbar oder nicht mehr auf dem Markt: Zweitwohnungen, Saisonimmobilien, Investitionssperren und stark beschädigte Wohneinheiten verringern das nutzbare Angebot weiter, wobei schätzungsweise 6 Millionen Häuser ohne größere Investitionen unsicher oder bewohnbar sind.
- Der Mangel ist ein Missverhältnis, kein reines Defizit: In den USA gibt es viele Wohnungen in Regionen mit geringer Nachfrage, in wachstumsstarken Märkten wie Texas, Arizona, Florida, Tennessee und Nevada herrscht jedoch ein erheblicher Mangel an bezahlbarem Wohnraum.
- Die Hypothekenzinsbindung macht es noch schlimmer: Hausbesitzer, die sich Hypotheken zu Zinssätzen von 2 bis 4 % gesichert haben, zögern, auf einem Markt mit Zinssätzen von 6 bis 7 % zu verkaufen, wodurch die Zahl der tatsächlich zum Verkauf stehenden Häuser sinkt und das effektive Angebot noch weiter schrumpft.
