Der große US-Immobilienmarkt steht vor beunruhigenden Veränderungen

Während eines Großteils der 2020er Jahre war der Sonnengürtel Träger der Wachstumsgeschichte des amerikanischen Immobilienmarktes. Austin, Phoenix, Tampa und ähnliche Metropolen wurden zu Zielmärkten, die Abwanderung aus Regionen mit höheren Kosten anzogen und die Art von Wertsteigerung und Mietwachstum hervorbrachten, die die Immobilienabdeckung dominierte. Die Menschen zogen nach Süden und Westen, die Nachfrage überstieg das Angebot und die Preise stiegen weiter.

Diese Dynamik hat sich verschoben. Die Immobilienpreise in Austin sind gesunken und die Mieten auf mehreren Mietmärkten im Sun Belt sinken. Die Ursache liegt nicht in einem Nachfragerückgang, da immer noch Menschen in diese Metropolen ziehen.

Die Ursache liegt auf der anderen Seite der Gleichung, wo die Neubauten in den Boomjahren endlich mit der Migrationswelle mithalten konnten und in einigen Fällen sogar darüber hinausschossen. Das Ergebnis ist eine Verschiebung, die fast allem zuwiderläuft, was die Amerikaner über die Entwicklung des Immobilienmarktes aufgenommen haben.

In einem exklusiven Interview mit TheStreet erläuterte Dave Meyer, Chief Investment Officer von BiggerPockets, genau, was in den großen Sun Belt-Märkten passiert und warum die Angebotsseite stillschweigend zur Variablen geworden ist, die die Arbeit erledigt.

„Nehmen Sie Austin als Beispiel, die Nachfrage ist riesig. Tonnenweise Menschen sind dorthin gezogen, aber sie haben zu viel gebaut“, sagte Meyer gegenüber TheStreet. „Und deshalb sinken die Preise. Deshalb sinken die Mieten in diesen Märkten. Wir sehen das auf vielen Märkten im Sonnengürtel.“

Immobiliendynamik prägt die Immobilienmärkte im Sun Belt

Obwohl Austin ein wichtiger US-Markt ist, der im Zentrum dieser Verschiebung steht, setzt Meyers Argumentation nicht dort an. Stattdessen zitiert er eine Variable, die viele Analysten übersehen, wenn sie prognostizieren, wohin sich die Immobilienmärkte entwickeln.

Die Nachfrage ist der Teil der Gleichung, auf den sich fast jede Immobilienberichterstattung konzentriert, aber Meyers Ansicht ist, dass das Angebot im Jahr 2026 mehr Arbeit leisten wird, als den Menschen bewusst ist.

„Die am meisten übersehene Kennzahl, die die Leute übersehen, ist die Angebotsseite“, sagte Meyer gegenüber TheStreet. „Die Leute konzentrieren sich wirklich darauf, wie groß die Nachfrage auf einem Markt ist, ob Menschen umziehen, ob es eine Nettozuwanderung gibt, ob es ein Bevölkerungswachstum gibt. Super wichtig. Das muss man sich ansehen. Aber wie jeder weiß, gibt es auch eine andere Seite der Märkte. Die Nachfrage ist das eine, das Angebot ist das andere. Und es ist enorm wichtig, wie viel Wohnraum vorhanden ist und durch Neubauten online entsteht.“

Der Sonnengürtel ist das deutlichste Beispiel dafür, was passiert, wenn die Angebotsseite ignoriert wird. Während der COVID-Ära führte die Migrationswelle nach Austin, Phoenix, Tampa und ähnlichen Metropolen zu einer Nachfrage, die das Angebot dieser Märkte zu diesem Zeitpunkt überstieg. Hausbauer reagierten so, wie die Daten es ihnen vorgaben, und bauten entsprechend.

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Mehrere Jahre später, mit aggressiven Neubauten, ist der Bestand am Boden, und in manchen Metropolen kommt er nun schneller an, als selbst die gestiegene Nachfrage absorbieren kann. Dadurch sinken Preise und Mieten.

Dies ist nicht in der gesamten Region einheitlich. Einige Märkte im Sonnengürtel erfreuen sich noch immer positiv, insbesondere diejenigen, in denen die Bautätigkeit verhalten blieb. Die besorgniserregende Verschiebung konzentriert sich auf die Metropolen, die am aggressivsten überbauten, wobei Austin das sichtbarste Beispiel ist und eine ähnliche Dynamik in Teilen von Florida und Arizona zu beobachten ist.

Die gleiche Nachfrage, die diese Märkte von 2021 bis 2023 zu Stars gemacht hat, konkurriert nun mit einer Angebotspipeline, die sie mancherorts übertroffen hat.

Was das für Hauskäufer und Investoren im Jahr 2026 bedeutet

Die Preisschwäche des Sonnengürtels macht die Region nicht zu einer schlechten Wahl, aber sie bedeutet, dass Käufer und Investoren, die sich auf die Erzählung von 2021 bis 2023 konzentrieren, mit veralteten Annahmen arbeiten. Die Märkte, die während des Migrationsbooms die leichtesten Aufwertungsgewinne erzielten, sind nicht unbedingt die Märkte, die auch jetzt die gleichen Gewinne erwirtschaften.

Für jeden, der Häuser kauft, Mietobjekte bewertet oder mit Kapital im Schlepptau umzieht, könnte die neue Realität eine andere Interpretation der Faktoren erfordern, die die Marktleistung antreiben.

„Ich persönlich denke, dass das Konzept der Erschwinglichkeit in den letzten drei, vier Jahren und auch in Zukunft eine wichtige Rolle bei der Entwicklung der Märkte gespielt hat“, sagte er gegenüber TheStreet. „Das ist seit vier oder fünf Jahren meine persönliche These zum Investieren, und es ist eine starke These. Wohnraum verkauft sich dort am schnellsten, wo sich die durchschnittliche Person auf dem durchschnittlichen Markt ein durchschnittliches Haus leisten kann.“

Auf den Sonnengürtel angewendet, hilft die Erschwinglichkeitsthese, sowohl den Boom als auch die aktuelle Verschiebung zu erklären. Austin, Phoenix und ähnliche Metropolen waren im Vergleich zu Küstenmärkten erschwinglich, als die Migrationswelle begann. Die Welle trieb die Preise schneller in die Höhe, als die lokalen Einkommen mithalten konnten, was sich auf die Erschwinglichkeit auswirkte, die die Migration überhaupt erst angezogen hatte.

Der Kontrast, auf den Meyer hinweist, ist der Mittlere Westen, wo die Erschwinglichkeit im gleichen Zeitraum intakt geblieben ist. Märkte, in denen die durchschnittliche Person mit dem durchschnittlichen Gehalt immer noch ein durchschnittliches Haus kaufen kann, verzeichneten nicht den gleichen Nachfrageanstieg, aber auch nicht die gleiche Angebotsüberschreitung oder die gleichen Preise Volatilität. Sie erwirtschaften langsamere, stabilere Renditen anstelle des Boom-and-Cool-Musters, das sich im Sonnengürtel abspielt.

Für Käufer und Investoren, die den nächsten Schritt planen, ist die Erkenntnis, dass die jüngste Erfolgsbilanz des Sonnengürtels kein verlässlicher Hinweis auf seine kurzfristige Leistung ist. Der Wandel, der sich derzeit abspielt, ist für jeden, der mit der alten Erzählung operiert, beunruhigend. Für diejenigen, die auf Angebot und Erschwinglichkeit achten, ist dies ein Signal dafür, dass die Märkte, die im Jahr 2026 die leichtesten Gewinne erzielen, möglicherweise nicht dieselben sind wie von 2021 bis 2023.

Wichtige Erkenntnisse zum Wohnungswechsel im Sonnengürtel

• In den großen Metropolen sinken die Preise und Mieten im Sun Belt: Laut Meyer ist Austin das führende Beispiel, aber das Muster zeigt sich auch im gesamten Sonnengürtel. Der Mechanismus wird in den Boomjahren überlastet und überschwemmt nun das Angebot schneller, als die Nachfrage absorbieren kann.
• Das Angebot ist die am häufigsten übersehene Variable bei der Wohnungsanalyse: Laut Meyer konzentriert sich die Berichterstattung größtenteils auf nachfrageseitige Signale wie Migration und Beschäftigungswachstum. Die Angebotsseite bestimmt, ob diese Nachfrage zu einem Preisanstieg oder einer Preisabschwächung führt.
• Der Boom der COVID-Ära verdrängte die Märkte Grundlagen: Konjunkturmaßnahmen, niedrige Zinsen und ungewöhnliche Migration führten zu einer Nachfrage, die das Angebot damals nicht decken konnte. Der Neubau hat aufgeholt, und in einigen Metropolen des Sonnengürtels ist er mittlerweile über das Ziel hinausgeschossen.
• Erschwinglichkeit bleibt Meyers zentrale Anlagethese: Märkte funktionieren dort, wo sich die durchschnittliche Person ein durchschnittliches Eigenheim leisten kann. Die Outperformance des Sonnengürtels während der COVID-19-Krise hat diese Beziehung ausgedehnt, und die aktuelle Verschiebung ist teilweise eine Rückkehr dazu.
• Die Geschichte der Käufer im Jahr 2021 ist veraltet: Käufer und Investoren, die rund um die jüngste Aufwertungsgeschichte im Sonnengürtel planen, gehen von Annahmen aus, die nicht mit dem übereinstimmen, was die aktuellen Angebotsdaten zeigen.

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