Es ist schwieriger geworden, eine Immobilie zu finden, die unter dem Marktwert liegt, da immer mehr Käufer denselben schrumpfenden Pool an Angeboten verfolgen, was einen wachsenden Anteil von Investoren und alltäglichen Hauskäufern dazu veranlasst, nach Angeboten zu suchen, lange bevor sie jemals eine öffentliche Website erreichen.
Für Investoren endet diese Suche oft bei einem Großhändler, einem Betreiber, der eine Immobilie vertraglich bindet und dann das Recht, sie zu kaufen, gegen eine Gebühr verkauft. Der Einspruch ist ein schnellerer Weg als der offene Markt, obwohl er zu ähnlich überhöhten Angebotspreisen, Zahlen, die nicht stimmen, und der gleichen Adresse, die gleichzeitig in Hunderten von konkurrierenden Posteingängen landet, eintreffen kann.
Am Mittwoch Folge vom BiggerPockets Real Estate Podcast, schrieb ein Zuhörer, der bei dieser Entscheidung feststeckte und sich nicht sicher war, ob er sich weiterhin auf Großhändler verlassen oder auf eigene Faust nach Angeboten suchen sollte.
„Wenn ich mir ein Angebot eines Großhändlers ansehe, tue ich so, als wäre alles, was der Verkäufer sagt, nicht da“, sagte Henry Washington, ein aktiver Flipper, der Hunderte von Deals abgeschlossen hat und Co-Moderator des BiggerPockets Real Estate Podcasts ist.
Warum ein schlechtes Immobiliengeschäft in der Regel auf der Hand des Käufers liegt
Der Ausgangspunkt Washingtons ist, dass Großhändler eine legitime Möglichkeit sind, Immobilien zu beschaffen, und keine Kategorie, die man meiden sollte. Im Unternehmen arbeiten schlechte Betreiber, aber auch schlechte Makler und Auftragnehmer, und Investoren stellen immer wieder Mitarbeiter aus beiden Gruppen ein, ohne die Verantwortung für fehlgeschlagene Geschäfte gerecht zuzuordnen. Für Washington kommt es weniger darauf an, ob ein Großhändler vertrauenswürdig ist, als vielmehr darauf, wie viel Gewicht seine Ansprüche verdienen.
Seine Formulierung schiebt die Verantwortung für einen mangelhaften Kauf direkt auf den Käufer zurück, was für diejenigen, die ihren Eigentumsanteil unverhältnismäßig aus dem Prozess entfernt haben, ein Realitätscheck ist.
„Wenn Sie ein schlechtes Angebot bei einem Großhändler gekauft haben, ist das wahrscheinlich Ihre Schuld und nicht ihre Schuld“, sagte Washington.
Diese Logik beruht darauf, wo das Risiko bei dieser Art von Immobilientransaktion tatsächlich liegt. Das Blatt eines Großhändlers enthält in der Regel einen geschätzten Wert nach der Reparatur und ein Reparaturbudget, die beiden Zahlen, die darüber entscheiden, ob ein Kauf sinnvoll ist. Wenn ein Käufer sich auf eines der beiden Konzepte verlässt, zahlt er am Ende zu viel, da beides von Seiten des Verkäufers kommt und tendenziell darauf abgestimmt ist, die Immobilie so aussehen zu lassen, als wäre sie zum Verkauf bereit.
„Das Einzige, was auf einem Großhändlerblatt zählt, wenn er mir eine Immobilie schickt, ist die Adresse, damit ich meine eigene Due-Diligence-Prüfung durchführen kann“, sagte Washington.
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Alles nach der Adresse wird zur Aufgabe des Käufers. Ziehen Sie die vergleichbaren Verkäufe heran, erstellen Sie von Grund auf einen Kostenvoranschlag für die Reparatur und legen Sie einen Preis fest, der unabhängig von der oben auf dem Flyer aufgedruckten Zahl ist.
Während sich dieses Gespräch an Investoren richtete, gelten die Grundprinzipien auch für alltägliche Hauskäufer. Nicht nur bei Großhandelsgeschäften ist ein angemessenes Maß an Sorgfalt erforderlich. Selbst bei einfacheren Immobilientransaktionen kann die Verkäuferseite ein viel schöneres Bild zeichnen als das, was ein Käufer tatsächlich erbt.
Was Washington betrifft, so besteht seine Angewohnheit bei Großhandelsgeschäften darin, auf einer Nummer zu landen und dieses Angebot abzusenden, egal wie weit es unter der geforderten Zahl liegt. Einem Großhändler steht es frei, zu passen, und viele tun das auch, aber ein Käufer muss niemals einen Verlust aus einem von ihm selbst festgelegten Preis hinnehmen.
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Die Fragen, die Sie bei Großhandelsgeschäften stellen sollten
Das zweite Risiko bei Großhandelsgeschäften ist schwerwiegender, da es nichts mit dem Underwriting zu tun hat. Washington erläuterte einige der Logistik und Komplexität dieser Geschäfte und erläuterte einen Prozess, bei dem ein Großhändler eine Immobilie kontrollieren und unter Vertrag halten soll, bevor er irgendjemandem das Recht verkauft, sie zu kaufen. Dies ist jedoch nicht immer der Fall.
Hypothetisch könnte ein Großhändler eine bereits unter Vertrag stehende Immobilie für 100.000 US-Dollar übernehmen, sie für 105.000 US-Dollar an einen Käufer weitergeben und die Lücke von 5.000 US-Dollar als Mittelsmann ohne wirklichen Anteil am Ergebnis halten.
Der Schutz Washingtons davor besteht in einer kurzen Liste von Fragen, die gestellt werden, bevor Geld den Besitzer wechselt.
„Ich würde immer darauf achten, dass Sie dem Großhändler die Frage stellen: ‚Hey, stehen Sie in einem direkten Vertrag mit dem Verkäufer?‘“, sagte Washington.
Er fordert die Käufer außerdem auf, einen beanspruchten Datensatz zu testen, anstatt ihn zu akzeptieren, indem er fragt, wie viele Geschäfte der Betreiber abgeschlossen hat und welches Titelunternehmen sie abgewickelt hat. Anschließend ruft er dieses Unternehmen direkt an, um zu bestätigen, dass die Verkäufe echt waren und ohne Probleme abgeschlossen wurden. Dann steckt im Papierkram ein letzter Schutz.
„Unterzeichnen Sie niemals einen Auftragsvertrag, ohne den Originalvertrag gesehen zu haben“, fügte Washington hinzu.
Auch hier handelt es sich um Großhandels-spezifische Schutzmaßnahmen, aber das gleiche Käuferverhalten kann jedem zugute kommen, der eine Immobilie kaufen möchte. Die Bereitschaft, Fragen zu stellen und wegzugehen, wenn die Antworten nicht stimmen, ist die Art von Disziplin, die jeden davor bewahren kann, sich beim Immobilienkauf zu verbrennen.
Wichtige Erkenntnisse für Investoren und Hauskäufer bei der Prüfung von Deals
- Behandeln Sie das Blatt des Großhändlers als Adresse und sonst nichts: Washington sagte, der einzige Wert, dem man vertrauen könne, sei die Adresse der Immobilie, und jeder Wert und jede Reparaturzahl sollte aus den eigenen Kostenvoranschlägen und dem Budget des Käufers stammen, wobei ein Angebot unabhängig festgelegt werden sollte, selbst wenn es deutlich unter dem geforderten Preis liegt.
- Ein fehlgeschlagenes Geschäft ist in der Regel auf die Schuld des Käufers zurückzuführen: Washington sagte, dass ein außerbörslicher Kauf zu einem Verlust wird, wenn man den von einem Großhändler angegebenen Nachreparaturwert oder die Reparaturkosten akzeptiert, ohne sie zu überprüfen, anstatt sie von Grund auf zu übernehmen. Derselbe Grundsatz gilt für alle Immobiliengeschäfte.
- Bestätigen Sie, dass der Großhändler die Immobilie tatsächlich kontrolliert: Washington sagte, Käufer sollten bestätigen, dass der Großhändler einen direkten Vertrag mit dem Verkäufer hat, um sich vor Geschäften zu schützen, die vermarktet, aber nie abgeschlossen wurden.
- Fordern Sie den Originalvertrag an, bevor Sie einen Auftrag unterzeichnen: Washington fügte hinzu, dass ein Käufer niemals einen Auftrag unterzeichnen sollte, ohne zuvor die Originalvereinbarung gesehen zu haben.
- Die Bereitschaft, wegzugehen, ist entscheidend: Hauskäufer, die erkennen, wann ein Mangel an Transparenz oder Konsistenz auf der Verkäuferseite zu Problemen führen kann, können ein schlechtes Geschäft vermeiden, indem sie weggehen.
