Der Plan, den Millionen angehender Hausbesitzer verfolgen und auf sinkende Zinsen, eine Lockerung der Preise und eine Öffnung des Marktes warten, basiert auf einer Annahme, die nicht mehr gilt.
Sarah Wolfe, leitende Ökonomin und Strategin bei Morgan Stanley Wealth Management, argumentiert in einem 16. Juni 2026berichten, dass sich der US-Immobilienmarkt nicht in einem schmerzhaften Zyklus befindet, der sich mit der Zeit korrigieren wird.
Die Zahlen sind kaum von der Hand zu weisen: Die Transportkosten haben sich in den letzten fünf Jahren ungefähr verdoppelt, und in jedem Szenario, das ihr Team modelliert hat, erreicht die Erschwinglichkeit nie wieder das Niveau vor 2022.
Wie die monatliche Zahlungsberechnung jetzt aussieht
Der Kauf eines Hauses zu einem durchschnittlichen Preis ist heute mit einer monatlichen Zahlung von etwa 2.000 US-Dollar verbunden, etwa dem Doppelten der laufenden Kosten von fünf Jahren zuvor. Morgan Stanley Research Schätzungen.
Diese Verdoppelung spiegelt das Gesamtgewicht der erhöhten Kaufpreise und der Hypothekenzinsen wider, die weiterhin deutlich über den Tiefstständen der Pandemiezeit liegen.
Die Zinsen fielen im Februar zum ersten Mal seit drei Jahren kurzzeitig unter 6 %, erholten sich dann aber wieder auf 6,5 % und blieben über 6 %, wodurch jegliche Dynamik abgewürgt wurde, bevor es zu einer breiteren Erholung kommen konnte, bemerkte Wolfe.
Wie der Lock-in-Effekt die Angebotsseite einfriert
Etwa 70 % der bestehenden Hausbesitzer haben Hypothekenzinsen unter 5 %, und etwa die Hälfte hat Zinsen unter 4 %, bestätigte der Bericht von Morgan Stanley.
Der Verzicht auf eine Hypothek von weniger als 5 % und die Aufnahme einer neuen Hypothek mit einem Zinssatz von etwa 6,5 % ist so teuer, dass sich Millionen von Eigentümern einfach entschieden haben, nicht umzuziehen, unabhängig von den Lebensumständen.
Da die Verkäufer eingefroren sind, hat sich die Angebotslast auf Neubauten verlagert, aber neue Lagerbestände erreichen nicht das Tempo oder den Preis, der erforderlich wäre, um die Erschwinglichkeit auf nationaler Ebene zu verschieben, stellte Wolfe fest.
Wer ist noch zum Kauf berechtigt und wie hat sich das Profil verändert?
Erschwinglichkeitsbeschränkungen haben nicht alle Käufer davon abgehalten, aber sie haben verändert, wer wo kaufen kann. Das Durchschnittsalter von Erstkäufern liegt weiterhin bei etwa 36 Jahren, allerdings haben sich Anzahlung, Einkommen und Kreditprofil, die für den Abschluss erforderlich sind, verändert.
Die durchschnittlichen Hypothekensalden für Erstkäufer erreichten im Jahr 2024 334.000 US-Dollar, ein Anstieg gegenüber 240.000 US-Dollar im Jahr 2019 und 195.000 US-Dollar im Jahr 2014, ein Wachstum, das überproportional hoch war Inflation um mehr als das Doppelte, Federal ReserveBank von New York Daten zeigen.
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Kreditgeber haben auch die Kreditstandards angehoben, und die durchschnittliche Punktzahl für einen Erstkäufer liegt nun bei 734, gegenüber 718 im Jahr 2019, wie die Analyse ergab.
Auch die geografischen Muster haben sich verändert: Das durchschnittliche Einkommen in Postleitzahlen, in denen Erstkäufer einkaufen, ist von 100.000 US-Dollar im Jahr 2014 auf 92.000 US-Dollar im Jahr 2024 gesunken, da die Käufer in günstigere Gegenden ziehen, so die Studie Bericht von Morgan Stanley.
Die Szenarien von Morgan Stanley deuten alle auf die gleiche Schlussfolgerung hin
Morgan Stanley Wealth Management modellierte drei unterschiedliche Pfade für Hypothekenzinsen, die sich näher bei 4 %, 5 % oder 6 % einpendelten. In allen Szenarien werde die Erschwinglichkeit von Wohnraum nicht auf das Niveau von vor 2022 zurückkehren, bestätigte der Bericht.
Das Basisszenario geht davon aus Hypothekenzahlungen wird von etwa 24 % des Haushaltseinkommens im Jahr 2025 auf etwa 21 % im kommenden Jahrzehnt sinken, da sich die Zinssätze langfristig in Richtung 5 % abschwächen.
Diese Verbesserung liege immer noch bei der Erschwinglichkeit, die deutlich über dem Durchschnitt von etwa 15 % liege, der in den Jahren nach der Finanzkrise 2007–2009 vorherrschte, heißt es in dem Bericht.
Es wird auch erwartet, dass die Zuwächse um das Jahr 2027 herum ins Stocken geraten, da die demografische Nachfrage aus erstklassigen Altersgruppen für Erstkäufer zunimmt und strukturelle Kräfte die Zinsen in der Gesamtwirtschaft in die Höhe treiben, warnte Wolfe.
Wie der Engpass die Eigentums- und Mietdynamik verändert
Der Engpass geht über angehende Eigentümer hinaus: Im ersten Quartal 2026 machten Eigentumswohnungen 58,6 % des gesamten US-Wohnungsbestands aus, während Mietereinheiten 31,2 % ausmachten.laut der US-Volkszählungsamt.
Lisa Sturtevant, Chefökonom bei Bright MLS geht davon aus, dass es im Jahr 2026 eher zu einer Neuausrichtung des Immobilienmarkts als zu einer Erholung kommen wird.
Während niedrigere Hypothekenzinsen und mehr Lagerbestände einige Käufer zurückbringen werden, wird dies ein Jahr des Neustarts und kein Jahr der Erholung sein … Die Marktentwicklung wird von den lokalen Wirtschaftsbedingungen abhängen, was 2026 zu einem der geografisch am stärksten gespaltenen Märkte seit Jahren machen wird
Die Wohneigentumsquoten sind seit 2024 rückläufig, insbesondere bei der Kohorte der 35- bis 44-Jährigen, die in der Vergangenheit die Aktivität von Erstkäufern von Eigenheimen vorangetrieben hat.
Da immer mehr Haushalte Mieter bleiben, Mietkosten steigen parallel, heißt es in dem Bericht von Morgan Stanley.
Wohneigentum diente in der Vergangenheit als primäres Mittel zur Vermögensbildung, und je enger der Zugang wird, desto wahrscheinlicher wird sich die Kluft zwischen Eigentümern und Mietern im Laufe der Zeit vergrößern, warnte Wolfe.
Was dieser Reset für wartende Käufer bedeutet
Was Wolfe beschreibt, ist weniger ein abwartender Abschwung als vielmehr eine neu kalibrierte Ausgangslage, bei der die Eigentümer stärkere Bilanzen und eine größere Standortflexibilität erfordern, als der Markt vor 2022 erforderte.
Wolfe argumentiert, dass die Entscheidung von der eigenen finanziellen Bereitschaft des Anlegers abhängt und nicht davon, wohin sich die Zinsen oder Preise als nächstes entwickeln.
„Der Markt ist nicht zusammengebrochen“, er hat sich lediglich in einem engeren Bereich eingependelt, der für Käufer, die auf Erleichterung hoffen, möglicherweise an Ort und Stelle bleiben wird, sagte Wolfe.
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